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  • shin18shin18

遺言書で不動産の売却が指示されたケース(清算型遺言)



①清算型遺言

清算型遺言とは、不動産や有価証券などの財産をそのまま引き継ぐのではなく、これらの財産を売却して得たお金を分配する遺言の方法です。遺言をされる方の主な資産が自宅のみで相続時に平等に分けるのが難しい、自宅を引き継ぐものはいないケースや、亡くなった後にお世話になった学校や団体に寄附したいのに不動産のままでは受け取っていただけないケースに利用される遺言の方法です。


②清算型遺言に基づく不動産の売却

清算型遺言の場合、遺言書の作成時に遺言執行者が指定され、遺言をした方が亡くなった後、その遺言執行者が、遺言に従って不動産などの売却をすることになります。

不動産を売却する場合の売主の名義や登記の名義はどうなるのでしょうか?

まず、売主の名義は、遺言執行者となります。遺言執行者が相続人ではない場合は、当該不動産を所有しているわけでもないのにその不動産の売主になるなんてと、違和感を覚える人もいると思います。

他方で、登記の名義は、遺言をした被相続人から相続人へ相続を原因として名義(相続人が複数であれば共有名義)が移り、相続人から買主へ売買を原因として名義が移ることになります。この登記については、基本的に相続人が関与することなく手続をすることができます。

不動産の売却代金が、学校などの団体に寄附され、相続人が受け取らないケースであれば、相続人は登記上は当該不動産を相続した形になりますが、当該不動産に関しては不動産も売却代金も全く取得しないことになります。


不動産の売却代金を相続人が取得しない場合は、売買の取引や登記手続に関与しないことになります。ただし、土地の売買について、隣地との境界が確定していることが条件となっていることが多く、この場合に売買の際に隣地との境界を確認するために相続人の関与が必要となります。相続人が遺言書の内容に不満で、不動産の売却に前向きでないケースの場合は、相続人から協力を得られないことが想定されます。

このような事態になることを避けるために、遺言をされる方が、相続人に関与させずに不動産について清算型遺言をすることを希望される場合は、遺言者自身において生前中に隣地との境界を決めておく必要があります。

また、不動産の売却代金を相続人が取得しない場合に相続人は登記手続に関与はしないものの、既に述べたとおり、登記上は、相続人が相続によって当該不動産を取得し、売却した形式となっておりますので、不動産の売却に関して全く関与しない相続人に譲渡所得税などの負担がかからないように配慮する必要があります。


③まとめ

清算型遺言は、相続財産を平等に分けることができるなど便利で合理的な遺言の方法かと思います。

しかし、不動産の売買や登記手続、納税の場面においては、専門的な知識が必要となりますので、遺言の作成時や売却の際は、専門的な知識と遺言執行について経験のある弁護士や不動産業者に相談することがおススメです。



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