堂島土地建物のお仕事事例「宅地開発」

「小山の開発。そして、その土を使って別の土地の有効活用」

郊外の住宅地にある小山を売却したい地主様からご相談を受け、宅地開発プロジェクトがスタートしました。その土地の用途地域は「第一種住居地域」で、その面積のほとんどが地目「山林」で、一部分のみが「宅地」および「田」となっていました。

その小山は住宅地に囲まれていて、造成さえ出来ればとてもいい宅地になる事が予想されました。しかし、その土地には地区計画が制定されており、最低敷地面積が200㎡以上という規制のキツい土地で、造成費用と最終土地分譲価格予想とのバランスが取れず、開発がしにくい土地となっていました。過去においては閑静で高級な住宅地を作っていきたいという意図があり、そのような地区計画が制定されたのだとは思いますが、今の時代にはそぐわないため、その土地を住宅開発したいディベロッパーと開発コンサルの方たちとプロジェクトをスタートさせ、まず開発できる素地を作るために、地区計画の規制の緩和を行政に打診しました。

たくさんの方にご意見等を頂きながら、時間はかかりましたが地区計画の変更が叶い、

最低敷地面積200㎡　▶︎ 180㎡

に変更する事ができました。そうする事で、区画数が増えるのと、１区画の面積が減るため、土地（一区画）のグロス金額をおさえながら、事業予算の上振れを可能にし、事業化の見通しが立ち、その土地をディベロッパーに売却する事が出来ました。

「造成で搬出した土を、別でお持ちの凹んだ土地に埋めてコンビニに！」

その後、行政との開発の協議が行われ、地目「田」の部分を雑種地に農地転用をし、事業のスタートとなりました。

その地主様が近くでお持ちの幹線道路沿いの別の広い土地がありました。その土地は古くからお持ちの土地なのですが、後に幹線道路が整備され、道路の地盤とお持ちの土地の地盤に２メートルほどの落差があり、今まではその土地をお貸しする事が出来なかったのですが、上述の小山を造成する際に搬出した土を、その凹んだ土地へ埋める事により、今まで活用出来なかった土地が、有効に活用し「貸せる土地」に生まれ変わりました。

その土地を某コンビニチェーンに事業用定期借地権にて貸し出す事が可能となりました。

このように、一見開発が難しそうな土地でもいいエリアであれば十分に開発できる方法はいくつもあります。

・一部借地している土地があり開発出来ない？

・農地なので開発はできないのではないか？

・道路に面していないので開発できないのでは？

など、どのようなお悩みでもお気軽にご相談くださいませ。必ず何かいい方法が見つかるはずです。