不動産を売却する際、境界の確定作業や越境物の存在は非常に重要な要素です。これらの問題は法的なトラブルを引き起こす可能性があり、売却プロセスに大きな影響を与えることがあります。不動産取引においては、登記簿上の面積と実際の面積が違うケースもありますが、それについては、登記簿上の面積として取引するのか、実測して取引をするのかは、契約当事者同士の取り決めで、どちらの形でも進めることが出来ます。ただし、隣地との境界線がどこになるのかや、その境界線上に越境物があると、買主がその後にトラブルに巻き込まれる可能性があるので、売主としては売却前に境界の確定と越境物の帰属についてやその解決方法を確定してから売却するのが通例の慣習となっております。
例えば、Aさんが自分の土地を売却する際に、隣接するBさんの土地との境界が不明瞭だった場合、Bさんは土地の一部が自分のものであると主張するかもしれません。土地の代金は決して安いものではないので、少し境界線がズレるだけでも大きく資産価値が変わってしまう事になります。ですので、このような状況では土地測量士による正確な測量が必要となります。
（ 越境物の存在とその対応 ）
越境物とは、ある土地の所有者が自分の土地の範囲を超えて隣接する土地に建造物などを設置することを指します。よくある例としては、隣地との間にあるフェンスやブロック塀などが越境している事がよくあります。都会などで隣地との建物が近い場合は、エアコンの室外機や配管などが空中越境しているケースもあります。これら越境物の存在は売却時に大きな問題となる可能性があります。
解決策としては、越境物の撤去や境界線の変更、あるいは権利関係の調整や、将来建物の建て替えの際に解消するという約束事を書いた覚書の締結などが必要になります。
#### 法律的根拠
民法においては、越境物の所有権や撤去請求権について定められています。越境物がある場合、これらの法的権利に基づいて適切な対処が必要です。
### 注意点
1. 専門家の活用: 境界確定や越境物の問題は専門的な知識が必要です。不動産業者や土地測量士、弁護士などの専門家に相談することが重要です。
2. 事前の調査と交渉: 売却前に境界確定作業を行い、越境物がある場合は隣接地の所有者との交渉を行うことが望ましいです。
3. 法的手続きの遵守: すべての手続きは法的な枠組みの中で行う必要があります。正式な書類や契約の作成は、法的トラブルを避けるためにも重要です。
このように、不動産売却における境界の確定作業や越境物の扱いは、複雑かつ重要なプロセスです。適切な専門家と協力し、法律的な枠組み内で丁寧に対応を行うことが、不動産売却における成功の鍵となります。具体的には、次のようなステップを踏むことが推奨されます。
### ステップバイステップの対応
1. 事前調査の実施: 不動産の詳細な測量を行い、境界線を明確にします。この段階で、既存の登記情報との相違点を確認し、必要に応じて登記の訂正を行います。
2. 隣接地所有者との協議: 越境物が存在する場合、隣接地の所有者との協議を行い、問題解決に向けた合意形成を目指します。これには、越境物の撤去、権利の譲渡、または使用許可の取り決めなどが含まれる場合があります。
3. 契約の明確化: 売買契約においては、境界線の明記や越境物に関する条項を明確に盛り込むことが重要です。これにより、将来的なトラブルを防ぐことができます。
4. 法的手続きの完了: 必要に応じて、登記の変更や更新を行います。これには、土地測量士や司法書士などの専門家が関わることが多いです。
『越境物の将来撤去の覚書』
越境物の将来撤去に関する覚書の作成は、不動産取引における重要なステップの一つです。この覚書は、越境物に関する今後の取り決めを文書化するものであり、両当事者間の誤解を防ぎ、将来的な紛争のリスクを低減するために用います。
### 越境物撤去覚書の重要性
- 明確な合意: 越境物に関する当事者間の合意を明文化することで、双方の理解と期待を一致させることができます。
- 法的拘束力: 正式な覚書は、将来的に生じるかもしれないトラブルに際して、法的な証拠として機能します。
- 平穏な関係の維持: 覚書は、越境物の存在に起因する隣接地所有者間の紛争を未然に防ぐための有効な手段です。
### 覚書の内容
1. 当事者の情報: 越境物の所有者と隣接地の所有者のフルネームと住所。
2. 越境物の詳細: 越境物の種類、位置、サイズなどの具体的な説明。
3. 撤去の条件: 撤去の時期、方法、責任者、費用負担に関する詳細。
4. 違反時の措置: 合意に違反した場合の措置や罰則に関する条項。
5. その他の条件: 両当事者間で合意したその他の特別な条件や取り決め。
これらの覚書はその契約当事者が売買などで変わっても、引き継がれる事になりますし、覚書にもその約束事が引き継がれる旨は念のため書いておくのがベターです。それにより不動産を売却する場合のマイナスポイントを減らす事が可能となります。
『法的アドバイスの重要性』
- 専門家の意見: 法的な文書であるため、作成にあたっては弁護士や不動産専門家の助言を仰ぐことが重要です。
- 適切な記述: 法的な効力を持たせるためには、覚書の内容が明確であり、法的要件を満たす必要があります。
- 登記への反映: 必要に応じて、覚書の内容を不動産登記簿に反映させる手続きを行います。
『まとめ』
不動産売却に際しての境界確定作業や越境物の扱いは、売買契約の成立とその後の平穏な移転に直結する重要な要素です。専門家と協力し、事前にこれらの問題を解決しておくことで、スムーズな不動産取引を実現することが可能となります。また、法的な側面を適切に扱うことで、将来的な紛争のリスクを最小限に抑えることができます。不動産売却は複雑なプロセスですが、適切な準備と対応で成功へと導くことができるのです。どんな些細な事でも、堂建にご相談下さいませ。
//_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/
不動産におけるあらゆるお悩みご相談くださいませ。
パートナーの弁護士、会計士・税理士、司法書士、不動産鑑定士、土地家屋調査士、行政書士、遺品整理士と連携して解決致します！！
堂島土地建物（株）
06-6344-2603
〜大阪市北区、西梅田にある不動産会社〜
土地、建物、ビル、マンション、タワーマンション、有効活用、借地権、等価交換、相続対策、区分所有、空き家対策、プロパティマネジメント、不動産管理、分譲賃貸などお気軽にご相談下さいませ。