【外国居住者（非居住者）が所有する日本の不動産を購入する場合の注意点】

源泉徴収を忘れると、買主側が税金を負担しないといけなくなるリスクがあります。

― 買主が必ず確認すべき「源泉徴収」の話 ―

日本の不動産取引において、

売主が「日本に居住していない個人または法人（非居住者）」の場合、

通常の売買とは異なる重要なルールがあります。

それが、

買主による源泉所得税の徴収・納付義務です。

■ 非居住者が売主の場合、源泉徴収が必要

売主が外国に居住している場合、

日本国内の不動産を売却して得る譲渡対価は、

日本国内源泉所得に該当します。

そのため、

①買主が売買代金のうち「10.21％」を源泉税として控除

　→復興特別所得税を含みます。

②残額を売主へ送金（決済）

③控除した税額を買主が税務署へ納付

（譲渡対価を支払う場所）

・国内の場合　→ 対価を支払った月の翌月10日迄に納付

・国外の場合　→ 対価を支払った月の翌月末日迄に納付

という流れが法律で定められています。

（※一定の居住用特例等を除く）

買主およびその親族が居住用として購入する場合、かつその額が１億円以下の場合は

→　源泉徴収する必要はありません。

■ 最大の注意点：控除し忘れると「買主が負担」

ここで非常に重要なのが、

源泉税を控除し忘れた場合、

その税金は「売主」ではなく「買主」が負担する

という点です。

売買代金を全額売主に送金してしまった後で

「実は源泉徴収が必要でした」となっても、

• 税務署は 買主に納税を求める

• 売主から後日回収できる保証はない

• 実質的に 買主の持ち出し になる

というケースが現実に起こります。

■ 実務では「契約前」の確認が必須

トラブルを防ぐためには、

• 売主の 居住地（日本居住か非居住か）

• 日本の 住民票・納税関係

• 契約書への 源泉税に関する明記

• 決済時の 送金スキームの整理

を、契約前の段階で必ず確認する必要があります。

特に海外在住の日本人・外国人売主の場合、

「本人は知らなかった」「仲介も説明していなかった」

というケースも少なくありません。

■ まとめ（重要）

• 売主が非居住者の場合、源泉税10.21％の控除が必要

• 控除・納付義務は買主側

• 忘れると 買主が税金を丸ごと負担

• 契約前・決済前の確認が極めて重要

不動産取引では、

「知らなかった」では済まされない税務ルールが存在します。

特に海外絡みの売買では、

税務・契約・決済を一体で整理することが不可欠です。

不動産業者が忘れてしまうケースもありますので、

源泉税の控除忘れには、買主様ご自身でも十分にご注意ください。

※買主はその他、不動産取得税・登録免許税などの納税が必要になります。

※税金についての詳細については税理士へご相談ください。